نتطرق اليوم إلى أثر التجزئة والدمج على ما للوحدات العقارية من حقوق وما عليها من التزامات، الوارد في نظام التسجيل العيّني للعقار، الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/6 في 11/2/3241هـ وفقًا لموافقة مجلس الوزراء عليه في القرار رقم 7/ب/7883 وتاريخ 41/2/3241هـ.
وإذا جزئت الوحدة المرتفقة بقي حق الارتفاق مستحقاً لكل جزء منها, على ألا يزيد ذلك العبء الواقع على الوحدة المرتفق بها, ولكن إذا كان حق الارتفاق لا يفيد في الواقع إلا جزء من هذه الأجزاء, فلمالك الوحدة المرتفق بها أن يطلب من المحكمة المختصة زوال هذا الحق عن الأجزاء الأخرى، بحسب المادة الستون من النظام.
ونصّت المادة الحادية والستون على أنه (إذا جزئت الوحدة العقارية المرتفق بها بقي حق الارتفاق واقعا على كل جزء من أجزائها, غير أنه إذا كان حق الارتفاق لا يستعمل في الواقع على بعض هذه الأجزاء أو لا يمكن أن يستعمل عليها, فلمالك كل جزء منها أن يطلب من المحكمة المختصة زوال الحق عن الجزء الذي يملكه).
أما المادة الثانية والستون فأكدت ضرورة إخطار إدارة التسجيل العقاري والتوثيق ملاك الوحدات المرتفقة والمرتفق بها في الحالتين المنصوص عليهما في المادتين الستين والحادية والستين, وحال الخلاف بين ذوي الشأن يعرض الأمر على المحكمة المختصة.
وتنتهي حقوق الارتفاق إذا أصبحت الوحدة المرتفق بها والوحدة المرتفقة في يد مالك واحد, ويجب على إدارة التسجيل شطبها تلقائيًا دون حاجة إلى طلب من المالك، وفقًا للمادة الثالثة والستون.
وإذا جزئت الوحدة المحملة بحق عيني تبعي إلى وحدتين عقاريتين أو أكثر, تحملت كل وحدة عقارية جديدة بالحق كاملاً، ويجوز الاتفاق بين الملاك الجدد وصاحب الحق التعبي على تجزئته بحيث لا تتحمل كل وحدة جديدة إلا جزءًا منه يحدده الاتفاق، بحسب المادة الرابعة والستون.
إما إذا أدمجت وحدتان عقاريتان (إحداهما محمّلة بحق عيني تبعي والأخرى غير محملة), امتد الحق التبعي ليشمل الوحدة الجديدة بأكملها دون موافقة صاحب الحق، أما إذا كانت كل من الوحدتين محملة بحق عيني مستقل, فيجب موافقة أصحاب الحقوق على الإدماج، وفقًا للمادة الخامسة والستون.