دعاوى الشرط فى بيع العقارات وعقودها، تعد من أكثر القضايا العقارية تعقيدًا هنا فى المملكة العربية السعودية، ففى بعض الأحيان عند قيام شخص بشراء عقار من شخص أخر، وشرط له الخيار مدة معينة له أو لهما، ثم اختار من له الخيار فسخ عقد الشراء، وحسب رأى أهل العلم يجوز خيار الشرط دون مدة محددة، فإذا رفض أحد المتبايعين الخيار الذى اختاره من بيده الخيار، وأقام الآخر دعوى قضائية فتضبط دعوى المدعي ويذكر فيها العقار، وموقعه، وحدوده، وأطواله، وتاريخ الشراء، والثمن وشرط الخيار، ومدته، واختيار الفسخ، وتاريخه، وطلب الحكم به.

ويسأل المدعى عليه (رافض الخيار) عن الدعوى، ولا بد أن يصادق على البيع، والعقار، وموقعه، وحدوده، وأطواله، وتاريخ البيع، والثمن، وشرط الخيار، ومدته، فإن أقر بشرط الخيار، وأنكر اختيار المدعي للفسخ في مدة الخيار، فحينئذ يثبت الخيار، وتنحصر الدعوى في وقوعه، وتاريخه، أما إن أنكر الخيار فحينئذ تنحصر الدعوى في إثبات الخيار، وإذا ثبت الخيار فيحكم بفسخ البيع لأن المدعى عليه، قد أنكر أصل الشرط، فإذا ثبت الأصل فيكون القول قول المدعي في وقوعه، ويكون الحكم فى هذه الصيغة: (… فبناءً على ما تقدم من الدعوى والإجابة, ونظراً لثبوت شرط الخيار بين الطرفين، ونظراً لاختيار المدعي الفسخ، لذا فقد ثبت لدي انفساخ بيع المدعى عليه على المدعي العقار المذكور، وبه حكمت وعليه يلزم المدعى عليه رد الثمن وقدره ..).

وقاعدة الأصل في الشروط : العدم, فإذا لم يثبت الشرط ببينة، وحلف المنكر على عدمه، فيحكم القاضي بصرف النظر عن دعوى المدعي, ويحكم بثبوت البيع وصحته، والأصل لزوم البيع وعدم ثبوت الخيار فيه، وبناء عليه من يدعي الخيار فعليه إثباته، وخيار الشرط جائز ما لم يكن حيلة لبيوع الأمانة, وهي أن يطلب شخص قرضاً من آخر، مقابل أن يأخذ المقرض منفعة كمنزل مثلاً، ويشترط الخيار مدة القرض كاملة، فيستفيد المقرض من المنزل مدة الخيار, ويستفيد المقترض من القرض، وفي نهاية المدة يعيد المقرض المنزل للمقترض، ويعيد المقترض القرض للمقرض، فهذا قرض جر نفعاً فهو ربا، وهو محرم شرعًا، وإن كان ظاهره خيار شرط.

دفع العربون ليس دليلاً على وقوع البيع, لكنه قرينة تقوي جانب مدعي البيع، وينبغي عدم الخلط بين وقوع العقود، وبين كتابتها، فالعقد يتم بمجرد وقوعه بوجود أسبابه، وشروطه، وأركانه، وانتفاء موانعه، ولو لم يتم تدوينه بورقة، أو توثيقه لدى جهة رسمية، فبيع العقارات يتم بمجرد حصول الإيجاب، والقبول بين طرفين جائزي التصرف، ولو لم يتم إفراغ لدى كتابات العدل، لأن الإفراغ أمر تنظيمي لا علاقة له بحصول العقد.