شروط لزوم عقد الإيجار

الحمد لله رب العالمين، والصلاة والسلام الأتمان الأكملان على المبعوث رحمة للعالمين، نبينا محمد عليه وعلى أله أفضل الصلاة وأزكى التسليم أما بعد، ذكر المحامي والدكتور تفصيلا حول موضوع شروط لزوم عقد الإيجار وفيما ياتي اهم ماذكر فيها :

شروط لزوم عقد الإيجار : يشترط لبقاء عقد الإيجار ساريًا ملزمًا لطرفيه أن يتوافر فيه شرطان وهما:

الشرط الأول من شروط لزوم عقد الإيجار :

أن تكون العين المؤجرة سالمة من حدوث عيب يخل بالانتفاع بها

يُقصد بالعيب الذي يخل بالانتفاع بالعين المؤجرة العيب الذي يحول -كليًا- المستأجر عن الحصول على المنفعة المقصودة بالعين المؤجرة، وهذا هو اول شرط في لزوم عقد الإيجار ، فإذا لم يتوفر هذا الشرط في العين المؤجرة وفي حالة أصبحت العين معيبة؛ فإنه يحق للمستأجر الخيار بين الإبقاء على عقد الإيجار مع دفع كامل الأجرة أو فسخ العقد.

والمعيار في العيب الذي يقرر الحق في الفسخ هو العيب الذي يمنع المنفعة، بمعنى لو أصاب العين المؤجرة عيبًا لا يمنع ولا يحول المستأجر الانتفاع بالعين فلا يحق له الفسخ.

فعلى سبيل المثال إذا كان المعقود عليه أو محل العقد عبارة عن شقة للسُكنى، وانهدمت هذه الشقة أو انهدم جزء منها أو سقط سطحها فهي لم تعد صالحة للسُكنى وبالتالي لم تعد العين سالمة وصالحة لتحقيق المنفعة المقصودة منها، وبمعنى أدق قد هلك المعقود عليه، وبذلك ينفسخ عقد الإيجار لأن هلاك المعقود عليه يوجب فسخ العقد.

أما لو كان العيب هو سقوط حائط بغرفة لا ينتفع منها المستأجر فإن هذا العيب لا يستوجب الفسخ ولا يكون من شروط لزوم عقد الإيجار.

رأي الحنفية في وجوب الفسخ أم حق الفسخ:

ولكن للحنفية رأي أخر في هذه المسألة؛ فيرى الحنفية أن الأصح في هذه الحالة هو ثبوت حق المستأجر في الفسخ دون الفسخ الحكمي، ويبرر الحنفية ذلك أن المعقود عليه كان موجوداً بالفعل ولكن زالت صورته المعنية في هذا العقد (الصورة التي تحقق المنفعة للمستأجر) بحيث يصعب تصور عودتها مرة أخرى.

ويستشهد الحنفية بمثال على ذلك : من اشترى شيئاً فهرب قبل الإمساك به أو القبض عليه، ويعلقون على المثال السابق بأن مازال بوسع المستأجر الانتفاع بالعين من خلال إقامة خيمة عليها!…ولأن ذلك بعيداً عن الواقع في عصرنا الحالي فمجرد توافر الحق للمستأجر في فسخ العقد هو ميزة في عقود الإيجار.

متى وكيف يتم فسخ عقد الإيجار؟

لكن على المستأجر الانتباه للوقت الذي يستخدم فيه حقه في فسخ العقد، لأنه في حالة سكوت المستأجر وعدم فسخه للعقد وقيام المؤجر بإصلاح العيب الذي شاب العين وأعادها إلى حالتها مما يجعل العين سالمة وصالحة للمنفعة المقصودة منها؛ فإن حق المستأجر في الفسخ قد سقط ويعتبر العقد قائمًا وملزمًا لأطرافه.

إذا كان المؤجر غير موجود وقت إصابة العين المؤجرة بعيب أحال بين المستأجر والانتفاع بها؛ فلا يجوز للمستأخر فسخ العقد إلا بحضور المؤجر، والسبب في هذا الشرط أنه لا يجوز فسخ العقود الملزمة للجانبين إلا بحضور طرفيها.

علمًا بأنه في حالة المنزل أو الشقة يحق للمستأجر الخروج من العين المؤجرة إذا انهدمت أو سقطت لأنه أصبح من المستحيل الانتفاع بها حتى ولو كان المؤجر غير موجود، وفي هذه الحالة يُعتبر هذا الفعل هو دليل الانفساخ.

الشرط الثاني منشروط لزوم عقد الإيجار:

عدم حدوث عذر يجيز فسخ عقد الإيجار

أجاز الحنفية -على عكس الجمهور الذي لا يرى إباحة الفسخ بالعذر- فسخ عقد الإيجار بالعذر ويرى الحنفية أن تحقق عذر يجعل تنفيذ العقد مضر لأحد طرفيه فإنه يستلزم ضرورة فسخ العقد، وقد يكون العذر الذي يجيز الفسخ مرتبطاً بالمستأجر أو بالمؤجر أو بالشيء محل الإيجار.

العذر من جانب المستأجر:

يتعلق الفسخ في هذه الحالة بالوضع أو العذر الذي يمر به المستأجر، فإذا كان المستأجر تاجراً وكان محل الإيجار هو محل تجاري وأفلس المستأجر مما يفيد أن حاجته من إيجار المحل التجاري قد زالت، فهو لم يعد يحتاجه ولم يعد ينتفع به.

مما يجعل استمرار عقد الإيجار سبباً في ضرر المستأجر ويحمله عبء دفع الأجرة دون الانتفاع بالعين، وإن كان الانتفاع بمحل الإيجار ممكناً إلا أنه لم يعد ذو فائدة للمستأجر بل أنه مصدر لضرره.

العذر من جانب المؤجر:

يتحقق عذر المؤجر المجيز للفسخ بعدة حالات؛ كأن يكون عليه دين ولا يملك مصدراً لسداده سوى بيع العين المؤجرة أو الشيء المأجور، ولكن يجب التحقق من ثبات الدين في ذمة المؤجر أولاً.

يعتبر عذراً للمؤجر أيضاً إذا كان قد اشترى الشيء محل الإيجار قبل تأجيره واكتشف عيب فيه، فأراد أن يفسخ عقد الإيجار بهدف إعادة الشيء المأجور لصاحبه.

أما عن سفر المؤجر لبلد آخر غير التي تقع فيها العين المؤجرة فلا يُعتبر ذلك عذراً يجيز الفسخ ولا يقرر حق المؤجر في الفسخ بأي شكل.

العذر الوارد في العين المؤجرة:

يتوفر العذر الذي يجيز الفسخ بسبب العين المؤجرة أو الشيء محل الإيجار في حالة أصبح محل الإيجار غير نافع بسبب يتعلق به.

يتضح ذلك في مثال أن قام شخص بتأجير محل في منطقة ما لبيع اللحوم، ثم صدر أمر من مختصي الصحة بمنع بيع اللحوم في هذه المنطقة لأسباب طبية أو صحية؛ فيرتب حدث كهذا جواز فسخ العقد لأن العين لم تعد نافعة -وذلك بسبب خارج عن إرادة المستأجر والمؤجر- في ذلك الوقت، وبالتالي لا حاجة لاستمرار العقد بل إن استمراره يشكل ضرراً على المستأجر.

حالات فسخ عقد الإيجار

ينفسخ عقد الإيجار بسبب الفسخ في حالتين وهما:

· هلاك العين المؤجرة.

· عدم تسليم العين المؤجرة في المدة المتفق عليها.